喜盈门宣一氢：接地气懂创新的购物中心才有未来

5月25日，2016商业地产可持续发展论坛暨《全球70个购物中心成败解码》新书发布会在上海喜盈门国际建材品牌中心3F云艺术中心举行。搜狐焦点家居作为受邀媒体现场采访了喜盈门集团总策划、著名商业地产策划大师宣一氢先生，聊一聊购物中心的创新与竞争。以下为采访实录。

采访时间：2016年5月25日

采访地点：上海喜盈门国际建材品牌中心3楼云艺术中心

采访嘉宾：喜盈门集团总策划宣一氢

【搜狐焦点家居】：首先祝贺宣总此次新书签售会圆满成功。您走访了全世界各地的购物中心，那么欧美地区的购物中心和亚洲地区的购物中心有什么区别？

【宣一氢】：美洲地区的购物中心或者是欧美地区的购物中心和亚太地区的购物中心还是有很大差异的。第一个是人口密集度，在美国的购物中心人口比较分散，它的购物中心会考虑汽车配套的设计，比如下面有地下车库，楼上还有车库，就方便各个楼层都能够方便到达，也有当中是商场，周边一圈，一楼，二楼，三楼，四楼全部都是停车场，方便消费者的进入，这个在亚洲比较少见，亚洲的商业中心大多建立在地铁，轨道交通附近，所以一般来讲负三楼，负四楼才会去安排停车库，楼上是做商业为主的，这个是比较大的区别。

另外亚洲地区的购物中心内餐饮业的规模比较大，欧美这方面，他们没有亚洲人那么讲究吃，所以餐饮，娱乐比例非常小，就是以购物为主，他们是真正购物中心。这个概念是从西方过来的。但是中国来讲已经不是购物中心了，变成娱乐，休闲的中心，很多餐饮已经超过10%了，这个是最大的差异。

【搜狐焦点家居】：上海已经有非常丰富的购物中心了，对上海购物中心的发展您有什么样的好建议呢？

【宣一氢】：我觉得上海的购物中心里面的业态组合和品牌的选择都是很相近的，主要的模式都是超市，电影院带动，大的业态我认为亮点不多，同质化还是比较严重的。相对来讲国外很多先进的购物中心里面的主力业态都是独一无二的，比如说赌场，还有我看过土耳其的购物中心有很大的水族馆，有很大的滑水场，很多的主力业态不光光是搞一个电影院，搞一个超市就结束了，超市如果在以前是很好的吸引人流量的地方，但是现在如果购物中心那么多，超市那么多开出来，电商那么丰富，其实超市已经是过时的业态了，大家都有了就不吸引人了。

【搜狐焦点家居】：您能否为大家预测一下国内国外未来购物中心的发展趋势？

【宣一氢】：有两种购物中心模式我是比较喜欢或者说比较认同的，第一种购物中心是非常的接地气的，它非常贴合周边居民的配套需要，第二个它非常准确的拿捏到自己这个地理位置的价值，你是商业中心还是生活中心，还是交通中心，他把自己的位置搞的很清楚来设计业态，选择产品，然后又符合周边居民的配套需要，这种项目在我这个新书里面有好几个案例，所以我感觉这种购物中心是我比较欣赏的，它的生命力会非常强，因为它是符合当今消费的需要，又结合了土地本身的价值。这种项目我认为很有潜力和竞争力。第二种项目就像拉斯维加斯那样，沙漠里面能够盖一个赌场，搞成一个繁荣的不夜城，做商业来讲会一个非常大的规划，这个需要很大的资金投入，像迪拜的购物中心搞了几十万平米的迪拜购物中心，里面有水族馆，滑雪场，什么都有，它通过巨额的投入，非常大手笔的规划来产生一个大的亮点，它通过人为的方式，通过巨额投资的方式把自己项目的辐射力增加到整个城市，甚至于整个国家，甚至于整个区域，甚至于全世界都会为了这个卖点过去看一看，它变成了旅游景点，所以这样的项目我也非常的钦佩，就这两点，但是这种项目不是说所有的公司都能做的，必须要有大的财力的支持才能够这样做，我更多的是前面的那种就是能够接地气，又能够把自己土地本质的商业价值能够最大的表现出来，这种项目是最棒的。

【搜狐焦点家居】：近几年，消费者的购物方式已经改变。这让实体店经营者无法应对，也让很多昨天的专家变成了今天的外行。那么在移动互联网的冲击下，传统实体店的价值在哪里？如何适应或者反击？

【宣一氢】：现在各种各样的环境都在谈论这个话题，其实我感觉这是一个适应的过程。购物中心在这三五年里面爆发式的发展并不比互联网发展的慢。发展这么快，让很多实体店的经营者，甚至于包括消费者都不适应了，不习惯了，所以我认为更多的实体店的经营者反而要做到用最快的速度去适应消费者习惯的改变以及经营方式的改变。网络这样的工具的应用，它其实是需要一个快速适应的过程，我觉得大量的消费者也好，大量的购物中心的经营者，包括实体店的老板都不适应这种极速的变化，若不能及时的调整自己就会淘汰掉，进步快的，改变快的就会生存下来，这个是不以人的意志为转移的。电商或者网络也不以人的意志为转移的，我一直讲过，不必要去抵触网络，而是用好网络，包括O2O也好，它只是一个渠道，多了一个传播的渠道。消费者要体验，要去接触这个东西，消费者除了购物需求以外有很多的精神需求，现在已经不是吃饭的问题，不是买东西的问题，它是休闲购物，是买东西变成一个娱乐方式，变成一种休闲方式，包括吃饭也是，不是饱而已，要吃一个情调，吃一个感觉，吃一种交际，吃一种氛围，所以已经变成精神方面的需要。所以我感觉实体店不要迷盲，永远会有实体店的位置，但是关键是不要去同质化，我干的跟你一样这是真正的灾难，如果你开实体店，我帮你开停车场，我还收停车费，收的比你还多，不是更好吗？你瞄准80后，90后，我瞄准的是50后，60后，中老年市场，这也是一个很好的市场，所以我认为现在实体店的过剩是同质化的过剩，不是真正概念上的过剩。

【搜狐焦点家居】：地产行业与艺术行业合作的复合地产似乎形成一种潮流。如何做到高端物业、艺术群落与艺术商业地产相结合？

【宣一氢】：艺术地产是一种潮流，这个说法不对，应该说艺术地产是主题地产里面的一种，我可以做养身地产，可以做教育地产，为什么我们不可以去做运动地产呢？有很多主题可以去发挥，而不仅仅只有艺术地产，艺术地产是与这个老板和这个企业和这个团队本身的资源有关，这个地方适合做艺术，你这个团队有很多的艺术人才，老板比较喜欢艺术，懂艺术才能够做得好。我也看到过一些开发商，他其实根本就不懂艺术，他就赶时髦，也学人家放一个雕塑，感觉就不像那么回事，不是放了一个雕塑就变成了艺术地产，还有很多的配套，我看到很多的商业项目因为放了一个雕塑显得更土。艺术品有调性的，如果它跟你这个商场定位，跟这个购物中心的氛围调性对不起来，还不如不放。所以这不是潮流，赶时髦，学表面这种做法害死人。

【搜狐焦点家居】：如何实现购物中心这样的商业地产的前瞻性和差异化？

【宣一氢】：我觉得还是要搞清楚自己这块土地真正的价值所在，而不是说一定要学人家做什么，这是不对的。你这个土地本身周边的环境，消费者的购物层，人群，是商务人群还是过客还是游客，还是周边的居民，都要调查清楚。不同的土地长不同的庄稼，就是这个简单的道理。很多商业地产做的不伦不类就是因为每个一个土壤甚至结构营养成分是一样的，但是消费者成分不一样，长不出就是长不出。商业地产一定要按照你周边的人群的结构，购买力来设计他的定位，设计他的业态，用什么样的业态组合才能够把这块地的商业加快最大化，就是这样的过程。

【搜狐焦点家居】：全球购物中心的落成速度放缓，在市场需求以及电子商务的竞争下，您认为什么才是购物中心成功吸引客户，留住客户的关键？

【宣一氢】：网络出来了，后面再有新的物联网，更高新的科技出来，我们不要怕它，而是要用它。马云的电商论也是比较极端的，他说一定要把万达这种实体店干掉，万达如果现在的商业模式肯定是会被电商干掉。但是万达也不会等死，也会改变自己的功能，购物中心有品牌，像广告牌一样，有广告功能，能够展示，提升品牌知名度，提升品牌形象，这个功能是替代不掉的，第二个能够跟消费者互动，体验它的产品，来领略它的产品服务，这个是网络没有办法完全代替的。我认为现在的实体店可能以后会没用，但是以后的实体店会根据形式的变化，我相信实体店会不断完善自己，或者是不断改变自己的功能，改变自己的定位。凡是经营不好的实体店都是因为他们没有网络的思维，是按照十年前，二十年前传统实体店的方式经营实体店，这个要死掉，但是我相信人不会那么傻，不能用一陈不变的思路去想实体店，我相信会有更多的实体店通过业态的选择，业态的组合，或者是很多高科技的应用，把实体店变得让消费者更喜欢，因为消费者要有社会活动，这个是最关键的。

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